Mã định danh BĐS quốc gia từ ngày 1/3/2026: Bước chuyển căn bản trong quản trị tài sản và thị trường BĐS

Lâm Trực@

Từ ngày 1/3/2026, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào một giai đoạn quản lý hoàn toàn mới khi mỗi căn nhà, căn hộ, thửa đất và công trình xây dựng trên cả nước được gắn một mã định danh điện tử duy nhất. Đây là lần đầu tiên bất động sản tại Việt Nam được định danh một cách thống nhất và xuyên suốt vòng đời tài sản, đánh dấu bước chuyển quan trọng trong tư duy quản trị nhà nước đối với lĩnh vực có giá trị kinh tế và xã hội đặc biệt lớn này. Quy định trên được thể chế hóa trong Nghị định số 357 vừa được Chính phủ ban hành về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Theo Nghị định 357, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được tổ chức, xây dựng và quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương. Bộ Xây dựng là cơ quan chịu trách nhiệm quản lý, vận hành và sử dụng hệ thống trên phạm vi toàn quốc, trong khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thu thập, cập nhật, khai thác dữ liệu tại địa phương thông qua các Sở Xây dựng. Cách tổ chức này cho thấy rõ định hướng tập trung, đồng bộ và liên thông dữ liệu trong quản lý nhà nước, thay thế cho tình trạng phân mảnh, cục bộ đã tồn tại trong nhiều năm.

Mỗi sản phẩm bất động sản sẽ được gắn một mã định danh điện tử là chuỗi ký tự kết hợp chữ và số, có độ dài tối đa 40 ký tự và được tạo lập tự động trên hệ thống dữ liệu quốc gia. Mã này chỉ gắn với một bất động sản duy nhất và tồn tại xuyên suốt từ khi tài sản được hình thành, đưa vào sử dụng cho đến toàn bộ các giao dịch phát sinh như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hoặc xử lý trong quá trình thi hành án. Mã định danh được xây dựng trên cơ sở tích hợp nhiều lớp thông tin như mã thửa đất, mã dự án hoặc công trình xây dựng, thông tin vị trí địa lý và các ký tự kỹ thuật bổ sung nhằm bảo đảm không trùng lặp và không thể thay thế.

Việc gắn mã định danh điện tử không chỉ nhằm mục tiêu nhận diện đơn thuần mà còn tạo nền tảng để kết nối toàn bộ thông tin liên quan đến bất động sản trong cùng một hệ thống thống nhất. Khi đi vào vận hành, các dữ liệu về tình trạng pháp lý, quy hoạch, tiến độ dự án, giá giao dịch, hợp đồng công chứng và lịch sử biến động của tài sản qua các lần chuyển nhượng sẽ được cập nhật và quản lý xuyên suốt. Cơ sở dữ liệu quốc gia này cũng bao gồm đầy đủ thông tin về dự án bất động sản như tổng mức đầu tư, quy mô sử dụng đất, tiến độ thực hiện và các văn bản pháp lý liên quan, đồng thời thống kê giá mua bán tính theo triệu đồng trên mét vuông, tổng giá trị giao dịch và lượng bất động sản tồn kho trên thị trường.

Hệ thống thông tin do Bộ Xây dựng quản lý còn tích hợp dữ liệu về giao dịch bất động sản thông qua công chứng. Mỗi hợp đồng mua bán, thuê hoặc chuyển nhượng đều được gắn mã định danh của bất động sản và mã định danh của cá nhân hoặc tổ chức tham gia giao dịch, kèm theo thời điểm ký kết và hình thức giao dịch. Bên cạnh đó, hệ thống cũng lưu trữ thông tin về sở hữu nhà ở của tổ chức và cá nhân, bao gồm loại hình nhà ở, địa chỉ, diện tích, số lượng, thời hạn và hình thức sở hữu. Không chỉ dừng ở sản phẩm bất động sản, Nghị định 357 còn quy định mã định danh đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và các cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Ở góc độ quản trị nhà nước, mã định danh bất động sản là công cụ kỹ thuật nhưng mang ý nghĩa thể chế sâu sắc. Khi mỗi tài sản được gắn một danh tính pháp lý rõ ràng và không thể trùng lặp, các giao dịch mua bán và chuyển nhượng sẽ trở nên minh bạch hơn, giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng kiểm tra thông tin, giảm thiểu rủi ro lừa đảo và các tranh chấp phát sinh từ việc che giấu hoặc làm sai lệch tình trạng pháp lý của tài sản. Đồng thời, mã định danh cũng góp phần bảo vệ sự vận hành an toàn của hệ thống ngân hàng, bởi việc kiểm soát thống nhất thông tin thế chấp giúp ngăn chặn tình trạng một bất động sản bị đem bảo đảm cho nhiều khoản vay tại các tổ chức tín dụng khác nhau.

Trong lĩnh vực phòng chống tham nhũng, việc định danh và số hóa bất động sản tạo điều kiện quan trọng để kiểm soát tài sản của cán bộ, đảng viên, phát hiện các hành vi kê khai không trung thực hoặc cố tình che giấu tài sản. Khi dữ liệu về sở hữu và biến động bất động sản được liên thông và lưu vết đầy đủ, khả năng lợi dụng kẽ hở quản lý để hợp thức hóa tài sản bất minh sẽ bị thu hẹp đáng kể. Hệ thống này cũng hỗ trợ hiệu quả cho công tác thi hành án dân sự, giúp cơ quan chức năng phát hiện và truy vết những bất động sản mà đối tượng thi hành án cố tình giấu giếm, từ đó nâng cao hiệu lực và hiệu quả thực thi pháp luật.

Xét trong bối cảnh rộng hơn, việc áp dụng mã định danh điện tử cho bất động sản là biểu hiện rõ nét của một phương thức quản trị tiên tiến và hiện đại, phù hợp với xu thế chung của thế giới. Nhiều quốc gia đã và đang quản lý tài sản dựa trên dữ liệu số hóa, coi bất động sản không chỉ là tài sản vật chất mà còn là một thực thể dữ liệu có thể theo dõi, kiểm soát và phân tích. Việt Nam, với Nghị định 357, đang từng bước tiếp cận mô hình quản trị đó, chuyển từ quản lý hành chính phân tán sang quản trị dựa trên dữ liệu, minh bạch và có khả năng kiểm soát rủi ro ở tầm hệ thống.

Các chuyên gia cho rằng việc gắn mã định danh điện tử cho bất động sản là bước đi tất yếu trong lộ trình số hóa lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản, nhất là khi quy mô thị trường ngày càng lớn và cấu trúc giao dịch ngày càng phức tạp. Dù vậy, hiệu quả thực tế của chính sách vẫn phụ thuộc nhiều vào chất lượng dữ liệu đầu vào, mức độ liên thông giữa các cơ sở dữ liệu đất đai, xây dựng, thuế và công chứng, cũng như khả năng tiếp cận và khai thác thông tin của người dân.

Khi hệ thống được vận hành đầy đủ và đồng bộ, mã định danh điện tử không chỉ góp phần minh bạch hóa giá cả và lịch sử giao dịch trên thị trường bất động sản mà còn phản ánh rõ nỗ lực của Chính phủ trong việc hiện đại hóa công tác quản lý tài sản, xây dựng một thị trường bất động sản vận hành chuyên nghiệp, an toàn và bền vững. Đây không chỉ là một cải cách kỹ thuật, mà là một bước tiến quan trọng trong tư duy quản trị quốc gia, đặt nền móng cho việc quản lý xã hội bằng dữ liệu và pháp quyền trong kỷ nguyên số.